Obrót nieruchomościami w 2022 roku wyraźnie spadł. To ważny symptom spadku koniunktury w budownictwie

GUS opublikował swój coroczny raport na temat obrotu nieruchomościami na Opolszczyźnie w roku 2022. Po dwóch latach dużych wzrostów w obrotach, handel nieruchomościami wyraźnie zmalał, co dla branży budowlanej nie jest dobrą informacją. Kupno działki czy lokalu to zazwyczaj początek dalszych wydatków na budowę czy remont mieszkania.

W roku 2022 mieszkańcy województwa opolskiego (950 tysięcy osób) zawarli u notariusza 11,5 tysiąca umów kupna – sprzedaży nieruchomości. Rok wcześniej takich transakcji było 13,4 tysiąca czyli o 1,9 tysiąca transakcji więcej. Spadek liczony rok do roku wynosi 14 procent. Tylko w jednej kategorii rynek nadal notował wzrost ilości transakcji, choć było to wzrost nieznaczny. O niecały 1 procent wzrosła liczba sprzedanych lokali mieszkalnych (w sumie takich transakcji było ponad 5 tysięcy). Największy spadek, o 26 procent, dotknął działek budowlanych.

Jak wynika z umów notarialnych średnia cena mieszkania w województwie wynosiła w 2022 roku 4,7 do 4,9 tysiąca złotych za metr powierzchni i w ciągu roku wzrosła o 800 – 890 złotych czyli ok. 20 procent. Jeszcze w 2020 roku średnia cena mieszkania na Opolszczyźnie wynosiła 3,6 tysiąca. Średnia cena całego mieszkania wynosiła prawie 247 tysięcy złotych. Domu na rynku wtórnym – 453 tysiące, a działki – 190 tysięcy.

Najdroższe mieszkania są w Opolu, gdzie też sprzedano najwięcej nieruchomości (2,3 tysiąca w 2022), przy czym były to głównie lokale mieszkalne.. Średnia cena kupna w ubiegłym roku wynosiła 6,5 tysiąca za metr, przy czym mieszkania nowe są sporo droższe od kupowanych na rynku wtórnym. Drogo było także w powiecie krapkowickim, gdzie średnia cena za metr mieszkania wynosiła 4,3 tysiąca. Znaczenie taniej można było kupić lokale mieszkalne w Głubczycach i okolicy (2,4 tysiąca zł) i w powiecie prudnickim (2,6 tysiąca). Tam też ruch w nieruchomościach jest najmniejszy.

Spowolnienie obrotu nieruchomościami przekłada się na mniejszy ruch w budownictwie, co sygnalizują też firmy budowlane. Według GUS w ciągu pierwszych trzech kwartałów tego roku na Opolszczyźnie oddano do użytku 2235 mieszkań, tak więc cały rok możemy zamknąć liczbą ok. 3 tysięcy nowych mieszkań w regionie. To będzie oznaczać globalnie ok10 procentowy spadek w budownictwie, bowiem rok 2021 zamknął się liczbą 3284 nowych mieszkań.

Najwięcej budowano w tym roku w Opolu (400 mieszkań w 9 miesięcy roku 2024) oraz w powiecie nyskim (327 mieszkań). Rekordowo mało mieszkań oddano w powiecie głubczyckim – 18. W powiecie prudnickim 79, kędzierzyńsko – kozielskim 85, a w kluczborskim 94.

Pomimo zwalniającej inflacji drożeje także koszt budowy domów i mieszkań. GUS takich analiz nie prowadzi, natomiast wojewoda co pół roku publikuje potrzebny do różnych wyliczeń wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 metra powierzchni użytkowej mieszkania na swoim terenie. Aktualnie (do 31 marca 2024) wynosi on 6487 złotych dla miasta Opole oraz 5238 złotych dla reszty województwa opolskiego. W budownictwie wielorodzinnym Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe szacują koszt budowy 1 metra powierzchni użytkowej mieszania na ok. 8 tysięcy. Na rynku deweloperskim ceny nowych komfortowych mieszkań w Opolu przekraczają 10 tysięcy.

Rok temu koszt budowy metra mieszkania wojewoda wyliczył na poziomie 6188 złotych dla Opola i 4996 złotych dla pozostałej części Opolszczyzny.

Na razie na ryku mieszkaniowym nie widać obniżki cen. Okazyjnie tanie mieszkania można natomiast znaleźć na licytacjach komorniczych. Ceny wywoławcze w niektórych przypadkach spadają nawet to kwoty 3,2 tys. za metr mieszkania w Opolu czy 2,3 tysiąca z Kędzierzynie Koźlu.